Földügyeket érintő jogszabályok
A 2020. év folyamán három olyan, a földügyeket érintő törvény született, amelyek befolyásolhatják azt, hogy a gazdálkodók hogyan tudják biztosítani a tevékenységük folytatásához szükséges termőföldet. 2021-től az év elején is módosult földforgalmi jogszabályok mellett új kihívást jelentenek a következő törvények:
- a termelőszövetkezeti földhasználati jog alatt álló földrészletek tulajdonjogának rendezéséről és egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2020. évi XL. törvény,
- a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény (Foktftv.) és
- a családi gazdaságokról szóló 2020. évi CXXIII. törvény (Csgtv.).
Természetesen a törvények nem csupán a földhasználattal foglalkoznak, ezért az ismertetés során kitérünk néhány egyéb rendelkezésükre is.
1. 2020. évi XL. törvény
A termelőszövetkezeti földhasználati jog alatt álló földrészletek tulajdonjogának rendezéséről és egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2020. évi XL. törvény alapján 2021. január 1-el az érintett földek állami tulajdonba kerültek. A törvény előkészítése során a MOSZ elérte, hogy e földeken átmenetileg fennmarad a korábbi jogosult földhasználati joga. Ha a földet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett szövetkezet vagy annak jogutódja maga használja, a használatot csak az NFK által a föld hasznosítására kötendő új szerződés hatálybalépésével, de legkésőbb 2022. december 31-ig köteles megszüntetni. Az NFK felé lépések tehetők annak érdekében, hogy – új jogcímen - de a jelenlegi használó művelhesse a jövőben is e földeket.
Az állami tulajdonba kerülő földön létesített felépítmények (épületek és a föld forgalmi értékét növelő agrotechnikai létesítmények) vonatkozásában a beruházó (jogutódja) 2021. december 31-éig jelentheti be megtérítési igényét az NFK-nak. Az elszámolás kizárólag az építmény- illetve agrotechnikai beruházások értékének megtérítésére terjed ki. A beruházót az NFK által meghatározott ellenérték megfizetése fejében 2022. május 1-jéig vételi jog illeti meg, ha a föld megszerzésére a Földforgalmi törvény szerint jogosult.
Aki a földforgalmi törvény szerinti tulajdonszerzési feltételeknek megfelel és az adott termelőszövetkezeti földhasználati jogállású földrészlet teljes területét részarány-tulajdonosként 2008. január 1-jétől szakadatlanul használja, 2021. december 31-ig vételi jogot gyakorolhat az adott földrészletre. A részarány-tulajdonos használatával azonos elbírálás alá esik, ha közeli hozzátartozója vagy valamelyikük legalább 25%-os tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet használja az adott területet.
A földek állami tulajdonba vétele okán azok, akik kiadatlan részarány-tulajdonnal rendelkeznek, aranykoronánként 50 000 Ft kártalanításra tarthatnak igényt. Az minősül kiadatlan részarány-tulajdonnal rendelkezőnek, akinek a nevén 2021. január 1-jén az ingatlanügyi hatóság által vezetett termelőszövetkezeti különlapon AK értékben kifejezett részarány-tulajdon van nyilvántartva, és amely ellenében – külön törvények alapján – sem ingatlan tulajdonához, sem kártalanításhoz nem jutott. A védett és védelemre tervezett területeket érintő esetben, ha az ott meghatározott kártalanításra jogosult részarány-tulajdonost illetően a mezőgazdasági igazgatási szerv véglegessé vált határozata alapján a kártalanítás összegének megfizetésére 2021. január 1-jéig még nem került sor, úgy a kártalanításra jogosult részarány-tulajdonos a teljes kiadatlan részaránytulajdona tekintetében ugyanekkora kártalanítási összegre jogosult.
A kártalanítást a részarány-tulajdonosnak (jogutódjának) kell kérnie a termelőszövetkezeti földhasználati jog alatt álló ingatlanok állami tulajdonba kerülésével kapcsolatban a részarány-tulajdonosok kártalanításának szabályairól szóló 560/2020. (XII. 7.) Korm. rendelet szerinti kártalanítási eljárásra irányuló kérelem benyújtásával. A kártalanításra irányuló kérelmet a részarány-tulajdonosnak, jogutódjának vagy a tőlük a jogosultságot megszerző személynek kell benyújtani a részarány-tulajdont nyilvántartó, területileg illetékes fővárosi és megyei kormányhivatalnál.
2. 2020. évi LXXI. törvény
2021. január 1-jén hatályba lépett a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény, ami újra teljes bizonytalanságba taszította a közös tulajdonban álló földek aktuális és jövőbeli használatát. A Foktftv. a közös földtulajdon megszüntetésének három módját határozza meg: a megosztást; az osztatlan közös tulajdon megszüntetését az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele útján és a kisajátítást.
A Foktftv. szerinti megosztás iránti eljárás az 547/2020. (XII. 2.) Korm. rendelet alapján a koronavírus-világjárvány második hulláma elleni védekezésről szóló 2020. évi CIX. törvény hatályvesztéséig (jelenlegi határidő: február 8.) nem indítható.
A területi minimum kétszeresét el nem érő földrészletek (pl. két hektár alatti szántók) bekebelezése kezdeményezésének a veszélyhelyzet alatt sincsen akadálya.
A törvény szerinti kisajátításra legkorábban 2023. január 1-jét követően lesz lehetőség.
A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának részletes szabályairól szóló 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet (vhr.) elkészült, de csalódást okozott. Sem a Foktftv. sem a vhr. nem nyújt semmilyen segítséget a megosztási eljárás szabályos lebonyolításának a kérdéseiben. Éppen ezért fontos, hogy az osztatlan közös tulajdon felszámolásával kapcsolatban, a MOSZ nevében gyakorlatias javaslatokat készítsünk és adjunk ki tagjainknak. Úgy tervezzük, hogy erre még a koronavírus-világjárvány második hulláma elleni védekezés vége előtt sort kerítünk.
Az NFK honlapján közzétették a különböző művelési ágú területekre szóló értékbecslési ajánlat járásonkénti mértékét:
(http://www.nfk.gov.hu/ERTEKBECSLESI_AJANLAT_OSZTATLAN_KOZOS_FOLDTULAJDON_MEGSZUNTETESEHEZ_news_1090).
Az értékbecslési ajánlatnak mind a megosztásnál, mind az egyetlen tulajdonos általi bekebelezésnél szerepe van.
Tagszervezetein földhasználatában leginkább a megosztások okozhatnak majd nehézségeket, hiszen ekkor állhat elő annak a kényszere, hogy az egyébként hatályban maradt haszonbérleti szerződés adatait a változások alapján módosítsák. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének eredménye nem szünteti meg a megosztás alapjául szolgáló ingatlanra létrejött, és a megosztáskor fennálló földhasználati szerződésen alapuló földhasználatot. Az ingatlan adatainak az osztatlan közös tulajdon megszüntetése eredményeként bekövetkezett módosulása miatt a szerződő feleknek három hónapon belül gondoskodniuk kell a földhasználati szerződés módosításáról és az alapján a változásoknak a földhasználati nyilvántartásba, illetve az erdőgazdálkodói nyilvántartásba való bejelentéséről. A határidő eredménytelen leteltét követően a szerződés módosítása a bíróságtól kérhető.
3. 2020. évi CXXIII. törvény
A családi gazdaságokról szóló 2020. évi CXXIII. törvény (Csgtv) csak szavakban javította a földhasználat megszerzésének és/vagy megtartásának az esélyeit a családi mezőgazdasági társaságok számára
A MOSZ egyik sarkalatos birtokpolitikai követelése, hogy a társas vállalkozások földtulajdonnal rendelkező tagjai korlátozások és külön feltételek nélkül adhassák bérbe földjüket saját cégüknek. Ettől ma még messze vagyunk! Az Országgyűlés a Csgtv. elfogadásával ugyan tett egy lépést ebbe az irányba, de miközben a szándék sem hibátlan, annak jogalkotási kivitelezése egyáltalán nem tekinthető tökéletesnek, de még a szándékkal való összhang sem érvényesül maradéktalanul.
A Csgtv. 15. § (4) bekezdés a) pontja értelmében a családi mezőgazdasági társaság létesítő okiratában rendelkezni kell a tagok tulajdonában vagy használatában levő egyes mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld használatának a társaság részére történő átengedéséről.
Sem a normaszövegből, sem annak indokolásából nem olvasható ki egyértelműen, hogy a jogalkotó szándéka a használati jog átengedésével megvalósítandó földbeviteli kötelezettség előírása volt-e, vagy csupán annak a lehetőségét kívánta megteremteni, hogy a CSMT tagjai a földjeik használati jogát a Földforgalmi törvény kötöttségei nélkül átengedhessék a CSMT számára. A MOSZ álláspontja szerint mind a jogrendszer egészével, mind a józan ésszel az áll szinkronban, ha a Csgtv. vonatkozó rendelkezéseit lehetőségként értelmezzük.
A CSMT-tag, az általa korábban kötött haszonbérleti szerződésekkel érintett földrészletek használati jogát a Földforgalmi törvény 42. § (2) ac) pontja alapján engedheti át a CSMT-nek. Az átengedés jogcíme csak alhaszonbérlet vagy szívességi földhasználat lehet. Mindkét jogcím esetében szükséges a bérbeadó hozzájárulása, aminek a hiánya az átengedés meghiúsulását eredményezi. Az alhaszonbérbe adás – figyelemmel a Fétv. 65. §-ára – nem minden földrészlet esetében oldható meg jogszerűen; továbbá nem eredményez volt haszonbérlői elő haszonbérleti jogot. A szívességi földhasználat címén való átengedés sem „teljes értékű”, hiszen a bérleti díjat a bérlő tagnak fizetnie kell, miközben ő ingyen engedte át a használati jogot; és a CSMT ebben az esetben sem minősül volt haszonbérlőnek. Amennyiben a földforgalmi törvények szabályait nem igazítják hozzá a Csgtv.-ben megjelenő jogalkotói szándékhoz, akkor a bérelt terület „teljes értékű” átengedése nem lehetséges, helyette a CSMT köthet egy új szerződést a bérbeadóval, az általános szabályok szerinti kockázatokkal (kifüggesztés, jóváhagyás), vagyis bármely előhaszonbérleti joggal rendelkező elvihetné a területet.
A tulajdonában lévő föld használati jogát a CSMT-tag a Földforgalmi törvény 13. § (2) ac) pontja alapján engedheti át a CSMT-nek. Az átengedés jogcíme haszonbérlet vagy szívességi földhasználat lehet. Haszonbérlet esetében azonban a jogügylethez csak abban az esetben nem fűződik kifüggesztési kötelezettség és hatósági jóváhagyási eljárás, ha a bérbeadó CSMT-tag a cég legalább 25%-os tulajdonosa vagy az ilyen tulajdoni hányaddal rendelkező CSMT-tag közeli hozzátartozója. A 25%-nál kisebb cégtulajdonnal rendelkező CSMT-tagok, illetve a csupán hozzátartozói láncolati kapcsolatban álló CSMT-tagok földjei használati jogának az átengedésébe csak a szívességi földhasználat jogcímén átengedett földrészletek esetében nem szólhat bele az elő haszonbérletre jogosult, de a hatósági jóváhagyás kötelezettsége terheli ezt a jogügyletet is. Látnivaló, hogy a Csgtv.-ben megjelenő jogalkotói szándék érvényesítéséhez nem elegendő a földhasználati kötelezettség feloldása [Földforgalmi törvény 13. § (2) és 42. § (2) bekezdés], ahhoz a földforgalmi törvény elő haszonbérletre és a hatósági jóváhagyásra vonatkozó rendelkezéseinek a megfelelő módosítására is szükség volna. Ennek hiányában az „átengedés” meghiúsulhat, és a földet akár egy másik személy fogja használni. Ezt elkerülni akkor lehetne, ha a Földforgalmi törvény normáiba beépülne a MOSZ igény (a társas vállalkozások földtulajdonnal rendelkező tagjai korlátozások és külön feltételek nélkül adhassák bérbe földjüket saját cégüknek). Javaslatunkat ismételten megfogalmaztuk, de a tárca azt ismételten elutasította. Azt is jelezte, hogy semmiféle újabb változtatást nem kíván kezdeményezni a CSMT-k érdekében.
4. Földforgalmi törvény és Fétv.
A hivatalok egyre önkényesebb jogértelmezései és joggyakorlata szinte megoldhatatlan vállalkozássá teszi a közös tulajdonban álló földekre szóló haszonbérleti szerződések megkötését. Ezen a helyzeten a földforgalmi törvények gyakori módosítása sem segít. A fentebb ismertetett mindhárom törvény – különböző időpontokban – megvál-
toztatott jó néhány földforgalmi rendelkezést.
A hivatalok gyakran alkalmaznak olyan jogértelmezést, amivel megfosztják a mezőgazdasági termelőszervezeteket a törvényekben biztosított jogaiktól. Ilyen – mindmáig gyakran előforduló – jogfosztó jogértelmezés, hogy a haszonbérleti szerződés hatálya alatt új szerződést nem lehet kötni. A Kúria kimondta (Kúria, Kfv.III.37.328/2016.), hogy nemcsak lehet, hanem a volt haszonbérlői elő haszonbérleti jog gyakorlásához egyenesen törvényi előírás az, hogy az új szerződést még a korábbi szerződés lejárata előtt megkösse a bérlő.
Az új szerződések megkötését a birtokmaximum sajátos értelmezésével is próbálják egyes járási hivatalok megakadályozni. Az akadályozás lényege, hogy a birtokmaximum kérdését nem a szerződés szerinti földhasználat megkezdése, hanem a szerződés megkötése/jóváhagyása napjára szólóan vizsgálják. Az AM – kérésünkre kiadott egy levelet, amiben megerősíti, hogy a birtokmaximum kérdését csak a szerződés szerinti birtokba vétel időpontjára szólóan lehet jogszerűen értelmezni, de a járási hivatalok egy része az AM jogalkotói jogértelmezését is figyelmen kívül hagyja.
Ugyan már tavaly július 1-jétől él az a szabály, hogy a volt haszonbérlői elő haszonbérleti jog előfeltétele, hogy a földhasználati nyilvántartásban az adott föld használójaként a bérlő fel is legyen tüntetve, de ez még nem tudatosult mindenkiben.
A szerződéskötésekhez előírt adminisztráció és bürokrácia egy jottányit sem javult. Prak-
tikusan csak azt tudjuk javasolni, hogy minden jognyilatkozathoz csatoljanak olyan dokumentumot, amivel a jognyilatkozat tartalmát bizonyítani is tudják. Ha belefullad-
nak a sok fölösleges papírba, akkor talán a hivatalok is rájönnek, hogy nagyon rossz irányt vett a bürokrácia-mentesítési kormányprogram!
Készítette: dr. Orosz Sándor jogtanácsos